Da Eric Wu var en andenårsfag i økonomi ved University of Arizona, brugte han ikke sine ekstra kontanter til at købe pizza eller øl. Han brugte $ 20.000 af sine stipendiepenge som udbetaling på et hus med tre soveværelser nær campus og lejede to værelser ud til klassekammerater. Wu sænkede hurtigt denne indkomst i en anden ejendom og derefter en anden. Da han blev uddannet, ejede han omkring 25 huse i Tucson.
I dag er den 36-årige Wu medstifter og administrerende direktør for San Francisco-baserede ejendomstekniske firma Opendoor. Med 1,3 milliarder dollars i finansiering har opstarten aggressivt været banebrydende inden for en industri-niche kendt som iBuying, online køb og salg af huse. Siden lanceringen i 2014 har virksomheden købt og solgt 50.000 huse i 23 byer overalt i USA. Bare i år er Opendoor i tempo for at købe 5 milliarder dollars i boliger. Mens iBuying i øjeblikket tegner sig for mindre end 1 procent af de 1,6 billioner dollars i årlige ejendomstransaktioner i USA, forventes antallet at stige: Opendoors konkurrenter inkluderer nu andre tekniske startups såvel som sådanne fast ejendom som Keller Williams og Realogy's Coldwell Bankmand.
Opendoor har et klart forspring i løbet om at genskabe ejendomsbranchen til internetalderen. Men med skubbet for at blive større hurtigere er der kommet voksende smerter. Automatisering af dele af boligens køb og salg har introduceret sikkerhedsproblemer i Opendoors let tilgængelige åbne huse. Det er ikke klart, hvornår opstarten giver et overskud - og i hvilket omfang det har brug for hjælp fra lokale ejendomsmæglere, der muligvis ser virksomheden som en trussel mod deres levebrød. Og virksomheden står stadig over for spørgsmålet om, hvad der sker, hvis boligmarkedet tager det værre.
Opendoors lederskab og investorer forbliver uhyrede: De siger, at de sigter mod en verden, hvor gnidningen mellem at købe og sælge boliger erstattes af et par klik på en knap. 'Du kigger på mange, mange milliarder dollars markedsmuligheder,' siger Glenn Solomon, administrerende partner hos venturefirmaet GGV Capital, som førte Opendoors serie B på 20 millioner dollars i 2015. 'De vil ikke være tilfredse med nogle enkeltcifret eller endda lavt tocifret procentdel af markedsandelen. De vil virkelig ændre, hvordan denne industri fungerer. '
Opendoor har en lang vej at gå for at nå dette mål - og at realisere dets nylige 3,8 mia. Dollar værdiansættelse. Men hvis Wu kan nå sin ambitiøse vision, synes antallet at være lavt. 'Ingen,' siger han, 'har nogensinde virkelig genopfundet denne kategori.'
Låse mulighed
Opendoor lover at lindre mange af forværringerne ved at flytte, som besværet med udstillinger og åbne huse, og det gennemsnit på 70 dage, det tager at sælge et hjem fra notering til lukning. Du giver et par detaljer om dit hjem online. Opendoor genererer en tilbudspris og arrangerer inspektioner og udfører nødvendige reparationer, når du vælger din udflytningsdato. Opendoor tjener sine penge ved at videresælge boligen til en højere pris og ved at tackle et gebyr, betalt af sælgere, mellem 6 og 13 procent (ejendomsgebyrer er normalt 6 procent).
Wu byggede proof of concept til Opendoor i 2013 med hjælp fra sin mentor, tidligere Khosla Ventures administrerende direktør (og nu Opendoor bestyrelsesmedlem) Keith Rabois, og sikrede sig snart en serie på $ 10 millioner. A. Investorer inkluderer Andreessen Horowitz, Softbank, GV, Uber-grundlægger Travis Kalanick, Reddit-medstifter Alexis Ohanian og Y Combinator-præsident Sam Altman. Virksomheden blev lanceret på Phoenix-markedet og udvidede snart til andre. Starten har 1.300 ansatte og yderligere 3 mia. $ I gældsfinansiering for at fortsætte sit hjemkøb. Opendoor har tidligere sagt det planlægger at være i 50 byer inden 2020.
De tæt på Wu beskriver ham som smart, energisk og besat af fast ejendom. Efter college var han med til at grundlægge lejlighedswebsiden RentAdvisor.com i 2007 og to år senere kvarterets dataanalytiker Movity, som til sidst solgt til Trulia. 'Der er ikke mange mennesker på planeten med så meget ekspertise i både startups og hvordan boligmarkedet fungerer,' siger Solomon.
Sidste år købte Opendoor op til 11.000 boliger og solgte mere end 7.000 - mere end det dobbelte af det samlede volumen af sin nærmeste konkurrent, Offerpad. Opendoor bruger mindre på renovering end konkurrenter og lægger mere fokus på at sælge hurtigt, anslår Mike DelPrete, scholar-in-residence ved University of Colorado's Leeds School of Business. 'Det er typisk et nyt lag maling og det samme tæppe, de lægger i alle deres huse - de kalder det' Opendoor-tæppet ', siger DelPrete, der leder universitetets ejendomstekniske program og sporer iBuyer industri. 'Deres model handler om driftseffektivitet.'
Opendoor er i stand til hurtigt at vende hjem delvis fordi, som navnet antyder, dets åbne huse er ultra-tilgængelige. Ledige lister eliminerer behovet for at koordinere mellem agenter, sælgere og potentielle købere. I stedet for en traditionel låsekasse, der indeholder en enkelt nøgle, som kun en licenseret ejendomsmægler kan få adgang ad gangen, bruger Opendoor-kunder deres smartphones til at komme ind i hjem.
'Vi tror, at hvis du bare vil gennemse og besøge huse,' siger Wu, 'skal vi gøre det så enkelt og efterspurgt som muligt.'
At komme ind var oprindeligt så simpelt - at sms'e et nummer og give en e-mail-adresse - at det førte til problemer. En tidligere Opendoor Manager siger, at de besøgende i de første mange år regelmæssigt fandt folk, der sov i Opendoor-hjem. 'Folk ville bare slå lejr i husene, fordi der ikke var nogen der,' siger medarbejderen. 'De ville besætte huse i flere uger. Det var et stort problem. '
I 2017 begrænsede virksomheden sit åbne vindue til mellem kl. 6 og 9, installerede bevægelsessensorer for at opdage, om nogen blev i en længere periode eller efter lukketid og hyrede sikkerhedsselskaber til at foretage husopkald efter behov. Nu bruger Opendoor også tredjepartsfirmaer, der hjælper med at validere brugernes identiteter.
De nye foranstaltninger udrydder kun nogle dårlige aktører. Den 18. april tog Liliana Ornelas, en 14-årig ejendomsmægler i Dallas, en kvindelig klient til at besøge et hjem med tre soveværelser på en stille gade i forstaden Mesquite. De løb ind i en mand, der var blevet lukket i soveværelset og ryger hvad Ornelas siger hun mener var crack.
Mens manden forlod huset, og Ornelas og hendes klient var skadet, siger agenten, at hun har lovet ikke at vise flere Opendoor-hjem. Hun rapporterede hændelsen til Opendoor (og til Texas Real Estate Commission), men virksomheden fulgte aldrig op.
Opendoor nægtede at kommentere episode. I en erklæring sagde Brad Bonney, Opendoors leder af sikkerhed og hjemmeoplevelse: 'Når vi modtager rapporter om uautoriseret eller mistænkelig aktivitet i vores hjem, interagerer vi straks med vores kunder, undersøger og regelmæssigt henviser sager til retshåndhævelse. Vi investerer også betydeligt i foranstaltninger til sikring af vores hjem, herunder overvågningssystemer til hjemmet, sikkerhedspatruljer og kontrol af kunder, før de får adgang til vores ejendomme. '
hvor meget er ginger zee værd
I byerne Tempe, Mesa og Glendale i Phoenix-området har politiet registreringer af mindst 10 hændelser i Opendoor-huse, der dateres tilbage til 2018, ifølge lokale offentlige informationsofficerer. I den ene arresterede officerer to enkeltpersoner der sagde, at de var kommet ind i huset for at injicere heroin og overnatte. I en anden arresterede politiet en hukommelsesmand, der havde en udestående forbrydelse. Ifølge rapporten fra hændelsen forklarede han til officerer at han var i stand til at komme ind i huset, fordi det var 'åbent' begyndende kl. hver dag.
Fast ejendom er allerede et farligt erhverv, især for kvinder. Sikkerhedsrapporten fra 2018 fra National Association of Realtors viste, at 41 procent af kvindelige ejendomsmæglere og 20 procent af mændene har oplevet en situation på jobbet, der fik dem til at frygte for deres sikkerhed. Der var en klar uoverensstemmelse blandt ejendomsmæglerne Inc. talte med for denne historie: En af ni mænd udtrykte frygt for Opendoors åbne hus-funktion, mens fire ud af fem kvinder gjorde det. Collette McDonald, en Atlanta-baseret ejendomsmægler, siger, at hun bærer en pistol med sig på alle Opendoor-ture. 'Min klient og jeg holder sammen,' siger hun. 'Ingen går ind i et rum uden den anden person.'
Opendoor hævder, at dets ejendomme ikke er farligere end traditionelle åbne huse og private hjemmevisninger. 'De typer ting, der sker i ethvert hjem på markedet, kan og sker i Opendoor-hjem,' siger Bonney.
I foråret tilføjede Opendoor en besked til sin app, der rådede potentielle købere om, at de 'kan støde på andre besøgende', hvis et hjem er blevet åbnet for nylig. Kunder har anmodet om muligheden for at reservere rundvisningstider eller låse andre ud, og virksomheden har diskuteret længe om de vil tilføje sådanne funktioner, ifølge Bonney.
'En af værdierne ved Opendoor er, at du kan gå til ethvert Opendoor-hjem når som helst mellem kl. 6 og 21. uden aftale, 'siger Bonney. 'Og så overvejer vi stadig, hvordan man indarbejder denne form for modstridende feedback.'
At finde - og holde - allierede i branchen
Omkring 90 procent af Opendoor-købere bruger agenter, et tal på niveau med branchen som helhed. Men takket være den lette salg af Opendoor er færre end 10 procent af sælgere agentrepræsenteret.
Under interviews har Wu valgt sine ord omhyggeligt, når han diskuterer Opendoors potentiale til at erstatte ejendomsmæglere. 'Virkeligheden med ejendomsmæglere i dag,' sagde han på scenen ved Startup Grind Global Conference i Silicon Valley i februar, 'er, at deres rolle skifter fra projektledelse - især i vores økosystem, hvor vi automatiserer mange af processerne - til rådgivning. '
Opendoor har et incitament til at opretholde et godt forhold til ejendomsmæglere. Agenter har beføjelse til at vise, hvilke egenskaber de vælger. De kan også foreslå Opendoor som køber for kunder, der ønsker at sælge.
Det kan derfor ikke være overraskende, at virksomheden har testet at samnotere nogle ejendomme med agenter i Phoenix. Opendoor driver nu også et agenthenvisningsprogram for kunder, hvis hjem falder uden for dets parametre (oftest mellem $ 100.000 og $ 500.000 og bygget efter 1960). Fra juli begyndte Opendoor at notere sine ejendomme på mæglervirksomheden Redfin og betale selskabets provision for det afsluttede salg.
Delprete ser disse træk som et tegn på, at Opendoor har brug for at øge sin indkøbsvolumen og sælge sine huse hurtigere. Virksomheden siger, at det i øjeblikket er i tempo for op mod 30.000 transaktioner i 2019 - et betydeligt antal, men stadig færre end 0,6 procent af landets samlede forventede årets volumen. 'Hvad Opendoor indså, er, at det er ret svært at forstyrre ejendomsområdet og især ejendomsmæglere ved at arbejde imod alle andre i branchen,' siger DelPrete. 'Agenter hjælper forbrugerne med at føle sig sikre ved at købe og sælge et hus.'
Opendoor insisterer på sin side på, at disse nye initiativer ikke repræsenterer et skift i retning. 'Vi har altid arbejdet med og ønsket at arbejde med agenter,' siger Tyler Hixson, leder af virksomhedens strategi for ejendomsbranchen. 'De er gentagne kunder, så de er en rigtig god allieret.'
I mellemtiden har startup-virksomheder Offerpad og Knock, der begge blev lanceret i 2015, startet med en samlet ejendomsteknologi (proptech) opstart af en samlet gæld på 1,6 milliarder dollars. Den børsnoterede Zillow sidste år tilføjede en 'salg nu'-mulighed til sin hjemmeside. Og traditionelle ejendomsvirksomheder lancerer i stigende grad deres egne iBuying-programmer til kunder, hvor Keller Williams og Coldwell Banker begge er kommet ind på markedet for øjeblikkelig tilbud det sidste år.
'Det er det, folk kigger efter i vores samfund i dag - bekvemmelighed,' siger Frank Obringer, præsident for Coldwell Bankers boligformidling i Dallas / Fort Worth, et af markederne for at lede systemet. 'Vi så, hvorfor det kunne være attraktivt for forbrugeren, og derfor var vi nødt til at have et produkt til at konkurrere.'
Væddemål på en stærk økonomi
For alle disse virksomheder indebærer spiser fast ejendom i store mængder en høj grad af risiko. Bolignedbrud som det, der startede i 2007, selvom det var sjældent, ville være katastrofalt for ethvert firma, der besidder enorme mængder ejendom, siger Andrew Caplin, professor i økonomi ved New York University. I tilfælde af at det sker, 'de er døde,' siger han. 'De går konkurs.' Opendoor kan have en fordel, bemærker Caplin, at dets ejendomsdata på mange markeder kan tilbyde tidlige indikatorer, hvis en sådan tilbagegang kommer.
Til dette formål ejer Opendoor sine ejendomme i gennemsnit kun 90 dage, siger Dod Fraser, Opendoors vicepræsident. 'Så længe vi bliver disciplineret med at sælge vores hjem,' siger han, 'er den prisvolatilitet, vi udsættes for, lille.'
Selvom virksomheden kan holde sig foran en potentiel afmatning og en voksende liste over konkurrenter, er Opendoors evne til at nå sine brancheændrende mål hviler på, om det kan gøre niche i iBuying til den nye normale. De fleste mennesker har mange måneder til at planlægge deres flytning og vil maksimere deres tilbagevenden, siger Gilles Duranton, dekanstol i fast ejendom ved Wharton School ved University of Pennsylvania. 'Alt i alt tror jeg, [Opendoors model] fungerer,' siger han, 'men vil de fange mere end 2 eller 3 procent af markedet? Jeg er i tvivl. Og jeg tror, de drømmer meget større end det. '
Mens Wu helt sikkert drømmer stort, efterlader han lidt tid til faktisk hvile. 'Han sover ikke om natten,' bemærker en tidligere assistent og tilføjer, at administrerende direktør ofte sender medarbejderne e-mails eller Slack-meddelelser med ideer midt om natten.
Wu nægtede at afsløre, om virksomheden er rentabel endnu og sagde, at det ikke er et af virksomhedens nuværende mål. Til sidst forestiller han sig Opendoor som en one-stop-shop, hvor kunder ikke kun kan købe eller sælge hjem, men også arrangere finansiering, realkreditlån og titeloverførsler købe forsikring; dekorere og personliggøre deres nye hjem og sørge for flytning. 'Hvis vi kan integrere kategorien lodret, genopbygge hver komponent fra bunden, automatisere mange trin og gøre det til et klik for at købe, sælge eller handle,' siger han, 'vi tror på, at vi vil bygge den største markedsplads for hjem. Vi har fjernet al friktion. Det kan tage 10, 20, 30 år. '
Årtier kan være en lang tidslinje for mange iværksættere, men ikke for Wu, der har været fokuseret på fast ejendom siden han var teenager. 'Hvis vi kan opbygge en strømlinet oplevelse online og gøre det til de lavest mulige omkostninger,' siger han, 'jeg er overbevist om, at vi vinder kategorien.'
